3.7 Grondbeleid

Krapte woningmarkt
De woningmarkt kent ook in Oost Nederland nog steeds een grote krapte, wat we natuurlijk ook in de gemeente Dalfsen zien. Ook hier is weinig ruimte voor starters op de woningmarkt. In het onlangs vastgestelde Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029 wordt hier aandacht aan geschonken en worden maatregelen getroffen om alle inwoners een eerlijke kans te geven op de woningmarkt. Zo is er bij de uitgifte van kavels specifieke aandacht voor starters en wordt gekeken naar het versterken van doorstroom in de woningmarkt. In 2021 is een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) project gestart voor starters. Dit is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. Dit wordt zoveel mogelijk toegepast in de lopende projecten en nieuwe ontwikkelingen waaronder de nieuwe locaties in de kernen Dalfsen, Hoonhorst en Lemelerveld. Dit zijn allemaal maatregelen die er aan bijdragen de woningmarkt in beweging te houden. In 2022 is een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd voor de periode 2022-2026. Hieruit bleek dat de vraag naar woningen het aanbod overstijgt en dat de krapte groter is dan bij het vorige onderzoek. Met het in ontwikkeling nemen van de nieuwe woningbouwlocaties in Dalfsen, Hoonhorst en Lemelerveld zal het aanbod van nieuwbouwwoningen weer toenemen en de krapte naar verwachting wat afnemen.

Woondeal West-Overijssel, ‘Wonen met Kwaliteit’
De Woondeal komt voort uit de prestatieafspraken tussen de provincie Overijssel en de Rijksoverheid die zijn getekend op 13 oktober 2022. De minister voor Volkshuisvesting & Ruimtelijke Ordening (VRO) heeft deze prestatieafspraken eerder dit jaar gemaakt met de provincies om het landelijke woningbouwtekort aan te pakken en betaalbare woningen aan de markt toe te voegen. Van de landelijke opgave van 900.000 woningen tot en met 2030 zet de provincie Overijssel zich in voor een basisinspanning van 42.300 woningen waarvan 14.100 voor Twente en voor West-Overijssel 28.200 woningen.

De Woondeal West-Overijssel staat voor een basisinspanning van 28.200 woningen. Deze kwantitatieve inspanningsverplichting is kwalitatief vertaald naar een woningbouwopgave van 30-40-30 voor nieuwe woningbouwplannen, bestaande uit: 30% sociale huur, 40% betaalbare koop (tot
€ 405.000) en middenhuur (tussen 900,- en € 1.185,- per maand, prijspeil begin 2025) en 30% dure koop en dure huur (vrijesector).
In het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029 is aansluiting gezocht bij de Woondeal.

In de Woondeal staan een aantal kritische succesfactoren benoemd zoals: voldoende personele capaciteit, stikstof, regionaal maatwerk en voldoende investeringsruimte van corporaties.
In 2025 zal de Woondeal herijkt (geactualiseerd) worden. Er worden geen grote wijzigingen voorzien, het gaat met name om actualisatie van woningbouwaantallen en sleutelprojecten.

Landelijk Gebied
In het landelijk gebied spelen verschillende opgaven en transities. Denk aan de woningbouwopgave, de energietransitie, klimaatadaptatie, de agrarische transitie om extensiever te boeren (voortkomend uit natuurdoelen en kaderrichtlijn water (KRW) opgaven), etc. Sommige opgaven kunnen samengaan. Duurzame energieopwekking of agrarisch natuurbeheer kan bijvoorbeeld een nieuw verdienmodel van een agrarische ondernemer zijn. Maar soms conflicteren deze opgaven en transities. Ze vragen namelijk allemaal om ruimte en grond. Deze gronddruk kan een prijsopdrijvende werking hebben.

Bijkomend gevolg van deze opgaven en transities is dat jurisprudentie zich constant ontwikkelt en hiermee beleid inhaalt. Denk hierbij aan de recente uitspraak (18 december 2024) van de Raad van State over het intern salderen van stikstof. Vooralsnog lijkt deze uitspraak alleen effect te hebben voor de ontwikkeling van de locatie Waterinkweg te Lemelerveld. Dit vanwege onder andere de nabijheid van het Natura 2000 gebied De Lemelerberg. Of en in welke vorm en mate de uitspraak daadwerkelijk effect zal hebben is nog niet bekend. Voorlopig wordt uitgegaan van een beperkt effect en van een vrijwel ongewijzigde uitvoering van de ontwikkeling.
Er kan niet worden uitgesloten dat nieuwe uitspraken of jurisprudentie wel invloed zullen hebben op de ontwikkeling Waterinkweg of op andere (toekomstige) ontwikkelingen binnen de gemeente Dalfsen.

Water en Bodem sturend
Eind 2022 is de kamerbrief Water- en Bodemsturend gepubliceerd. In deze brief staan handreikingen om bij toekomstige besluitvorming omtrent ruimtelijke ordening, de aspecten Water- en Bodem sturend te laten zijn.  Het gaat hierbij over verschillende keuzes zoals voldoende water, schoon en gezond water, ruimte voor water, bodem, bebouwd gebied, (hoge) zandgronden.
De provincie Overijssel heeft vorig jaar na consultatie van de betrokken partijen de bouwsteen Water- en Bodemsturend opgeleverd. Hierin worden per gebied richtinggevende uitspraken gedaan, om water- en bodem sturend te laten zijn. Voorbeelden hiervan zijn, water vasthouden in beekdalen, het vergroten van de grondwatervoorraad, het verbeteren van de bodem en vermindering van de verstoring van de bodem.
In de loop van 2024 wil de provincie dit opnemen in de Provinciale Omgevingsvisie.

Het toepassen van klimaat adaptieve, natuur inclusieve en water robuuste maatregelen behorende bij het goed in passen van het principe Water- en Bodemsturend heeft naast ruimtelijke effecten ook een grote financiële impact op toekomstige ontwikkelingen. Hiermee zal bij het realiseren van een gezonde leefomgeving in toekomstige ontwikkelingen rekening gehouden worden.

De Omgevingswet
Het inwerking treden van de omgevingswet per 1 januari 2024 heeft geen effect op de vastgestelde grondexploitaties. Deze vallen allemaal onder het “oude regime”. Ook de ontwikkelingen Oosterdalfsen Noord, Waterinkweg en De Koele II vallen middels een ter inzagelegging in 2023 nog onder het “oude regime” en zijn in 2024 door de raad vastgesteld. Deze plannen zijn verwerkt in het MPG 2025.

Actualisaties
De hiervoor genoemde aspecten zijn verwerkt in de grondexploitatie per 1 januari 2024 en zijn hierna op hoofdlijnen uitgewerkt. De gedetailleerde uitwerking en financiële vertaling van de grondexploitatie is opgenomen in de MPG 2025.

Samenvatting van de resultaten grondexploitaties 2024:

Het resultaat van de lopende grondexploitaties over 2024 is voordelig. De berekening en onderbouwing hiervan zijn opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2025 (MPG 2025). Deze wordt separaat door de gemeenteraad vastgesteld.

De volgende posten maken onderdeel uit van het resultaat 2024 en worden verrekend met de algemene reserve grondexploitaties:

Onderstaand een tekstuele toelichting op de bovenstaande posten. In de MPG 2025 is e.e.a. nader gespecificeerd.

Tussentijdse winst- en verliesnemingen
Jaarlijks wordt op basis van het percentage van de voortgang van de grondexploitaties beoordeeld of op de grondexploitaties een tussentijdse winst gerealiseerd moet worden. Bij het bepalen van deze winst worden specifieke projectrisico’s in mindering gebracht.

Als uit de berekening van de tussentijdse winst blijkt dat in eerdere jaren teveel winst is genomen, dan wordt die winstname teruggedraaid. Dat geldt ook bij een complex met een verwacht positief resultaat. In 2024 geldt dit voor de winstneming van Oosterdalfsen. De oorzaak hiervan ligt in een langere looptijd en het feit dat de nog te realiseren kosten hoger uitvallen dan oorspronkelijk geraamd.

Het totaal gerealiseerd tussentijds resultaat tot en met 2024 van de lopende grondexploitaties in Dalfsen bedraagt € 11,5 miljoen euro. Hiervan is tot en met 2021 een bedrag van € 10,4 als winst uit de grondexploitaties uitgenomen. Over de jaren 2022, 2023 en 2024 is de totale winstneming van € 1,1 mln. niet meer rechtstreeks uit de grondexploitaties genomen. Deze tijdelijke winstneming wordt sinds 2022 geboekt op “onderhanden werk”.

Verliesvoorzieningen
In het geval dat een project verliesgevend wordt geldt dat bij constatering een voorziening ter hoogte van dit tekort getroffen moet worden. Bij de actualisatie wordt deze verliesvoorziening opnieuw berekend. In geval van een verbetering van de eindprognose valt een bedrag vrij ten gunste van de algemene reserve grondexploitatie en vice versa bij een verslechtering.
Bij de jaarrekening 2024 (MPG 2025) presenteren de projecten Muldersweg, De Koele II en Oosterdalfsen Noord een verlies van totaal € 0,52 mln.