Risico’s en reserveringen grondexploitaties
Een actief grondbeleid brengt risico’s met zich mee. Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt een analyse gemaakt van de risico’s. Uitgangspunt is dat de algemene reserve grondexploitaties minimaal van die omvang moet zijn dat de risico’s en reserveringen hieruit voldaan kunnen worden. Bij de inschatting van de risico’s is er rekening gehouden met het gegeven dat niet alle risico's zich gelijktijdig zullen voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.
Op basis van de risicoafwegingen is per 1-1-2025 een algemene reserve grondexploitaties benodigd van ruim € 3,127 miljoen.
Projectrisico’s
Per project wordt er geïnventariseerd of er sprake is van risico’s. Deze worden zoveel mogelijk gekwantificeerd. Hierbij kan het gaan om tegenvallers in de geraamde kosten en uit te voeren werken, maar ook het ontstaan van specifieke projectrisico’s. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Dergelijke risico’s zoals het hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Bij het bepalen van de risico’s wordt rekening gehouden dat bij winstgevende exploitaties de eerste 25% van de winst kan worden ingezet om de projectrisico’s van deze exploitatie op te vangen.
Generieke risico’s
Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s. Bijvoorbeeld renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze worden gezien als generieke risico’s, die op alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Deze eventuele tegenvallers die niet uit de grondexploitatie kunnen worden gedekt, moeten worden opgevangen door de algemene reserve grondexploitaties.
Voor de komende tijd is de verwachting dat zowel aan de kosten- als aan de opbrengstenkant een relatief sterke ontwikkeling wordt doorgemaakt. Hiermee is rekening gehouden in de rekenparameters voor de grondexploitaties. Echter, het is niet duidelijk of deze prijsontwikkelingen zich gaan voordoen op de wijze waarop ze zijn opgenomen in de grondexploitaties. Dit heeft betrekking op de rente, stijging in kosten, maar ook de mogelijkheid om dit door te vertalen in de grondprijzen en uiteindelijke VON-prijzen. De effecten zijn niet expliciet meegenomen in de risico analyse, maar worden gedekt uit het risico voor de algemene rente-, kosten- en opbrengstenstijging. Deze algemene risicoberekening is op dit moment sterk van invloed op de totale risicoreservering. Dit komt door de drie nieuwe ontwikkelingen waar nagenoeg alle kosten en opbrengsten nog moeten worden gerealiseerd over meerdere jaren, te weten De Koele II, Oosterdalfsen Noord en Waterinkweg. Hierdoor zijn mogelijke fluctuaties in rente, kosten en opbrengsten van grote invloed op het resultaat van de grondexploitaties van deze ontwikkelingen.
In het risico profiel is rekening gehouden met het risico dat op basis van de vastgestelde methode voor winstnemingen het reeds genomen resultaat terug geboekt moet worden. In 2022 is bijvoorbeeld door aanpassingen in de exploitaties circa € 0,5 mln. aan reeds genomen winst teruggedraaid. In 2023 en 2024 was er niet of beperkt sprake van het terugdraaien van winstneming. In het risicoprofiel per 01-01-2025 is daarom rekening gehouden met de situatie dat dit nogmaals gebeurd in beperktere omvang (€ 0,1 mln.).
Risico’s projecten in voorbereiding
In 2024 worden naar verwachting een aantal grondexploitaties ter vaststelling aangeboden. Deze projecten brengen in de huidige conjunctuur en woningmarktontwikkelingen al in de voorbereidingsfase risico’s met zich mee. Denk aan de programmering en daarmee grondopbrengsten en onvoorziene kosten als bijvoorbeeld archeologie, bijgesteld en gewijzigd beleid (landelijk, provinciaal, gemeentelijk), waterberging en stikstof. Op basis van een eerste inventarisatie wordt dit risico berekend op ca.€ 0,189 mln..
Reserveringen
Onder reserveringen zijn kosten opgenomen die niet zijn of mogen worden opgenomen in de grondexploitaties maar die wel een hoge mate van zekerheid hebben dat deze kosten door de gemeente gedragen moeten worden. In Dalfsen betreft dit de vennootschapsbelasting die de gemeente verschuldigd is over de grondexploitaties. Op basis van voorlopige heffingen is dit bedrag bepaald op € 0,3 mln..
